FG Münster 22.05.2013, 10 K 3103/10 E
Verwendet der Steuerpflichtige Verkaufserlöse aus dem Verkauf einer Immobilie zur Finanzierung weiterer Immobilien, mit denen er Einkünfte aus Vermietung erzielt, so können die beim Verkauf der Immobilie angefallenen Maklerkosten Werbungskosten der Vermietungseinkünfte sein.
Das Problem:
Der Kläger war Eigentümer von 3 Vermietungsobjekten. Die Finanzierung von 2 Objekten war mittels einer Grundschuld auf dem dritten Objekt abgesichert. Dieses Objekt wurde unter Einschaltung eines Maklers verkauft. Der Kaufpreis wurde im Wesentlichen zur Tilgung von Darlehen für die Finanzierung der anderen beiden Mietobjekte verwendet und direkt an die finanzierenden Banken überwiesen.
Der Kläger zog den Anteil der Maklergebühren, der dem auf die Finanzierung der beiden anderen Mietobjekte entfallenden Kaufpreisanteil entsprach, als Werbungskosten von den Mieteinkünften ab. Das sah das Finanzamt anders. Der Vermieter klagte.
Die Entscheidung:
Das Finanzgericht gab der Klage statt. Die Revision beim BFH wurde zugelassen.
Im Grundsatz sind Maklergebühren nur bei dem Einkommen, das mit dem veräußerten Mietobjekt erzielt wird, als Werbungskosten abzuziehen. Da im zu entscheidenden Fall die Verknüpfung der verschiedenen Objekte jedoch bereits in der Finanzierung fest verankert war und darüber hinaus mittels Grundschuld gesichert wurde, sah das Finanzgericht eine Verknüpfung des Einkommens der beiden nicht veräußerten Mietobjekte mit dem Veräußerungserlös aus dem veräußerten Mietobjekt als gegeben an. Es wird auf § 21 EStG verwiesen. Daher können Geldbeschaffungskosten für die Ermöglichung eines steuerbaren Einkommens auch Veräußerungskosten anderer Wirtschaftsgüter sein.
Konsequenzen für Sie:
Sollten Sie zur Finanzierung von Einkommen aus Wirtschaftsgütern andere Wirtschaftsgüter veräußert oder auch belastet haben, so können Sie die bei der Veräußerung oder Belastung entstandenen Veräußerungskosten als Werbungskosten bei den einkommenerzielenden Wirtschaftsgütern abziehen. Da eine Entscheidung des BFH noch nicht ergangen ist, empfiehlt es sich, gegen Steuerbescheide Einspruch einzulegen, die einen entsprechenden Abzug der Werbungskosten nicht vornehmen. Es sollte dabei die vorgenannte Entscheidung zitiert und darauf verwiesen werden, dass das FG die Revision zugelassen hat. Diese ist bis jetzt noch nicht eingelegt.