BGH Urteil v. 30.4.2014, Az. XII ZR 146/12
Ein Nießbrauchsberechtigter - der in den Mietvertrag eingetreten ist - handelt auch dann nicht treuwidrig, wenn er einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt, trotz dem eine formularvertragliche Schriftformheilungsklausel vereinbart wurde.
Das Problem:
Der Beklagte schloss mit den Voreigentümern einer Gewerbeimmobilie einen Mietvertrag mit einer festen Mietzeit von zehn Jahren. In § 2 des Mietvertrags ist der im Bereich einer marktähnlich gestalteten Ladenpassage gelegene Mietgegenstand als "Räumlichkeiten zur Benutzung als Verkaufs-/Ladenflächen im EG 1, Ebene 3, 75 m², gem. dem als Anlage 1 beiliegenden Mietflächenplan" beschrieben.
Der beigefügte Mietflächenplan zeigte einen Teil des Gesamtobjektws, in dem neben zwei als "Lager" und "Verkauf" bezeichneten Bereichen Tische mit Bestuhlung, die keinem Ladenlokal konkret zugeordnet waren. Der Beklagte nutzte das Mietobjekt als Gaststätte. In § 20 Abs. 2 des Mietvertrags heißt es:
"Vertragsänderungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform, dies gilt auch für die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Den Parteien ist § 550 S. 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dieses Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen."
Diese Klausel verwendeten die Vermieter auch gegenüber anderen Mietern. Ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages wurde eine neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Diese räumte der Klägerin ein Nießbrauchrecht an dem Grundstück ein, welches kurz darauf ebenfalls im Grundbuch eingetragen wurde. Die Klägerin erklärte unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform des Mietvertrags die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2010.
Die Beklagte verweigert die Herausgabe, da das Mietverhältnis nicht beendet worden sei.
Die Entscheidung:
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung, da das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet wurde.
Die Schriftform ist nicht gewahrt, weil der Mietgegenstand nicht hinreichend bezeichnet ist und eine Vertragsdauer von mehr als 1 Jahr vereinbart wurde. Er gilt deshalb gem. §§ 550 S. 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte daher ordentlich gekündigt werden. Aus der Beschreibung des Mietgegenstands in § 2 des Mietvertrags ergibt sich nur, dass eine Verkaufs- und Ladenfläche vermietet wird und diese insgesamt 75 qm beträgt. Aus dem Mietflächenplan ist ersichtlich, dass dazu ein Lager mit einer Fläche von 11 qm und ein Verkaufsbereich von 17,37 qm gehören. Die genaue Lage der restlichen 46,63 qm Mietfläche ist nicht erkennbar. Dass Tische und Stühle eingezeichnet sind, genügt nicht, da diese auch anderen Mietern des Objekts zugeordnet sein können.
Weiter verstößt die Klägerin nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf die mangelnde Schriftform beruft. Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen. Allein in Ausnahmefällen kann es gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Das gilt insbesondere dann, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde.
Die Kündigung ist auch im Hinblick auf § 20 Nr. 2 des Mietvertrags nicht treuwidrig, wonach die Klägerin zur Nachholung der Schriftform verpflichtet wäre. Eine solche Pflicht besteht für die Klägerin nicht. Wie der BGH bereits für die vergleichbare Fallgestaltung eines Grundstückserwerbers entschieden hat, handelt dieser nicht treuwidrig, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Das gilt unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart wurde oder Bestandteil eines Formularvertrags ist.
Konsequenzen für Sie:
Die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands ist in mehrerer Hinsicht wichtig. Nicht nur, dass damit klar der Leistungsumfang des Vermieters bzw. der Umfang des Anspruchs des Mieters festgelegt wird, der Mietgegenstand bildet letztlich auch die Grundlage für die Abrechnung von Betriebskosten etc. Ein Fehler kann zu Nachforderungen etc. führen. Wie die aktuelle Entscheidung belegt, kann auch der Bestand des Vertrages an sich davon abhängen.