BGH, Urt. v. 24.07.2015, Az. V ZR 275/14
Auch ein werdender Wohnungseigentümer, der seine Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Anspruchs auf Übereignung und der Besitzübertragung veräußert, bleibt Mitglied der WEG. Er haftet weiter für Kosten und Lasten.
Das Problem:
Die Tochter der späteren Beklagten hatte eine WEG-Einheit vom Bauträger erworben. Für sie wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Ein halbes Jahr später folgte der nächste Erwerber. Das Objekt wurde zwei Jahre später zur Nutzung übergeben und weitere sechs Jahre später an die Beklagte veräußert. Die Auflassungsvormerkung wurde abgetreten, der Vorgang wenige Tage später im Grundbuch eingetragen. Die Tochter und die Beklagte wurden nie als Eigentümerin eingetragen.
Die WEG verlangt nun von der Beklagten (der Mutter der ursprünglichen Erwerberin) rückständiges Hausgeld und die Zahlung einer Sonderumlage.
Die Entscheidung:
Der BGH wies die Klage ab. Er verneinte eine Haftung der Beklagten. Sie sei nicht Wohnungseigentümerin i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG. Auch sei die Vorschrift nicht analog anzuwenden, da die Beklagte nicht als werdende Eigentümerin anzusehen sei. Vielmehr sei die Tochter spätestens mit Übergabe der Wohnung durch den Bauträger zur werdenden Eigentümerin geworden. Allein sie schulde die geltend gemachten Beträge.
Ein Zweiterwerber müsse vollständig Eigentümer geworden sein, um Rechte und Pflichten der WEG haben zu können.
Konsequenzen für Sie:
Der BGH hat konsequent auf den Zweck der – gesetzlich nicht vorgesehenen, aber zum Schutz der Erwerber geschaffenen – Rechtsfigur des werdenden Eigentümers abgestellt. Sobald der erste Erwerber zum werdenden Eigentümer wird, kann er – zusammen mit dem teilenden und veräußernden Alteigentümer – über die Belange der WEG mitentscheiden. Die Erwerber haben also ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, in ihrem Interesse Einfluss auszuüben. Sie haften dann auch für Kosten etc.
Dies weicht vom Gesetz ab, da es erst mit vollständigem Eigentumserwerb vom Eintritt in Rechte und Pflichten ausgeht. Dementsprechend hat der BGH den Schutz des werdenden Eigentümers nicht auf Zweiterwerber erstreckt, da die Einflussnahmemöglichkeit schon beim Ersterwerber besteht.